Gayrimenkul Danışmanı Stratejik Bilgi Bankası
Mevzuat, Değerleme Teknikleri ve Sorgulama Araçları
📅 Ocak 2026 – Güncel Veri Rehberi
1. Güncel Yasal Mevzuat
Gayrimenkul ticareti, Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde yürütülür.
Hizmet Bedelleri (Komisyon)
Satış: Alıcı %2 + Satıcı %2 (KDV hariç). Toplam %4’ü geçemez.
Kiralama: En fazla 1 aylık kira bedeli (+ KDV).
Kira Artış Oranları
2026 itibarıyla konut ve işyerlerinde resmi kira artış sınırı, 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. %25 sınırı geçmiş yıllarda kalmıştır.
Mesleki Zorunluluk
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi olmayan işletmeler ilan portallarını kullanamaz ve fatura kesemez.
2. Profesyonel Değerleme Yöntemleri
Bir mülkün değeri, sadece tuğla ve çimentodan ibaret değildir. Özellikle yatırımcılar için gelir kapasitesi esastır.
A. Gelir İndirgeme Yöntemi (Income Approach)
Mülkün gelecekte getireceği gelirlerin bugünkü değerini hesaplamak için kullanılır.
1. Direkt Kapitalizasyon Yöntemi
Stabil geliri olan mülkler için (Dükkan, Ofis) uygulanır. Temel kural Net İşletme Geliri (NOI) üzerinden hesap yapmaktır.
DEĞER (V) = NOI / Kapitalizasyon Oranı (R)
*İşletme giderlerine emlak vergisi, sigorta, bakım ve yönetim dahildir; kredi ödemeleri dahil edilmez.
2. İndirgenmiş Nakit Akışı (DCF)
Mülkün 5-10 yıllık projeksiyonu yapılır. Yıllık nakit akışları ve vade sonundaki satış değeri (Terminal Value), bir İskonto Oranı ile bugüne indirgenir.
3. Brüt Kira Çarpanı (GRM)
Hızlı ama kaba bir yöntemdir. Mülkün satış fiyatının yıllık brüt kira gelirine bölünmesiyle bulunur.
Örn: 240 ay (20 yıl) geri dönüş süresi.
B. Diğer Yöntemler
- Emsal Karşılaştırma: Bölgedeki benzer mülklerin reel satış fiyatları üzerinden yapılan düzeltme analizi.
- Maliyet Yaklaşımı: Arsa Değeri + Yeniden İnşa Etme Maliyeti – Yıpranma Payı.
3. İmar Sorgulama ve Arazi Analizi
Mülkün hukuki durumunu kontrol etmeden işlem yapmak büyük bir risk taşır.
E-Plan / BulutKBS
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın plan askı sistemi ve belediye imar notları.
1/100.000 Çevre Düzeni
Şehrin 20 yıllık makro gelişim planı. Sanayi, konut ve tarım akslarını gösterir.
4. Emlakçının Dijital Alet Çantası
Sahibinden & Hepsiemlak
Türkiye’nin ana ilan ve trafik kaynakları.
Endeksa / Tapusor
Bölgesel fiyat endeksleri, demografik yapı ve değer tahmini araçları.
Reos / CRM Araçları
Portföy yönetimi, müşteri takibi ve otomatik ilan paylaşım sistemleri.
5. Sıkça Sorulan Sorular
Yasal olarak kiracı kabul etmedikçe yapılamaz. Ancak 5 yılı dolan sözleşmelerde “Kira Tespit Davası” ile rayiç bedele yükseltme talep edilebilir.
SPK lisanslı raporlar genellikle 6 ay geçerli kabul edilir; ancak piyasa hareketliliğine göre bankalar 3 ayda bir güncelleme isteyebilir.
Hayır. Tarla vasıflı arazide sadece belirli şartlar ve m2 sınırları dahilinde (bağ evi vb.) izin alınabilir. Konut için imar planı değişikliği şarttır.